Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга



страница1/5
Дата10.09.2014
Размер0.6 Mb.
ТипОбзор
  1   2   3   4   5
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

(март 2011 г.)

Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости. При этом торговая недвижимость включает площади, используемые под размещение различных услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т. д.

Характерным для всех сегментов коммерческой недвижимости является деление на качественные площади – в основном специализированные объекты нового строительства и площади в непрофильных объектах – административных и производственных зданиях, встроенные помещения и т. д.

Еще одной чертой, характерной для рынка коммерческой недвижимости, является отсутствие единой классификации в каждом сегменте, что приводит к разнице в оценке принадлежности объекта к тому или иному классу и, соответственно, к разнице в оценке емкости сегмента и его качественной структуры.


Общая ситуация

В докризисные годы развитие коммерческой недвижимости шло рекордными темпами практически во всех сегментах. Основой этого были дешевые банковские кредиты. Мировой экономический кризис кардинально изменил ситуацию. Только за первое полугодие 2009 г. объем кредитования банками девелоперских проектов в России сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в пять раз. По данным Гильдии управляющих и девелоперов, крупнейшие госбанки, Сбербанк и ВТБ, сократили кредитование строительной отрасли в три раза. Более мелкие коммерческие банки практически полностью его свернули.

Процентные ставки по строительным кредитам в течение 2009 г. составляли 15-20% годовых, в то время как большинство застройщиков готовы были брать займы под 10-13%.

Такая ситуация на финансовом рынке практически остановила развитие коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

С начала 2010 г. постепенно начала меняться ситуация и в сегментах коммерческой недвижимости. Наиболее активное оживление демонстрирует торговая и складская недвижимость; офисная, по оценкам экспертов, лишь достигла дна и только начинает демонстрировать положительную динамику.

Основной тенденцией 2010 г. стало повышение активности во всех секторах коммерческой недвижимости. Таким образом, в отличие от предыдущих двух лет, 2010-й можно назвать годом роста. Сделки заключались и в офисном сегменте, и складском, и в ритейле. Компании возобновили свое развитие, причем девелоперы начали не только достраивать ранее начатые и замороженные проекты, но и покупать участки под новое строительство.

До кризиса в городе превалировала тенденция проектирования и строительства не отдельных специализированных объектов, а многофункциональных комплексов, сочетающих несколько коммерческих и даже жилую функцию с целью создания синергетического эффекта.

Еще одной тенденцией на кризисном рынке стал пересмотр функций проектируемых объектов с коммерческой на жилую.

Несмотря на постепенное восстановление рынка коммерческой недвижимости, изменений функций в прежнюю сторону, скорее всего, не произойдет. Например, холдинг RBI планирует строить жилье вместо бизнес-центра на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб., «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») также отказалась от строительства бизнес-центра на Петроградской стороне в пользу жилья.

В начале марта 2011 г. ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта» (структура «Газпромнефти») объявило о покупке у «Группы ЛСР» 14 га земли на берегу Лахтинского разлива. Именно там теперь планируют построить офисный комплекс взамен «Охта-центра». Сумма сделки не разглашается; по данным газеты «Деловой Петербург», эксперты оценивают сделку в 20-30 млн USD. Возможно, в планы нового владельца освоение еще двух прилегающих участков (в сумме – около 8 га), которые принадлежат частным лицам. Приобретенный участок относится к зоне общественно-делового строительства, высота фоновой застройки – 28 м. Однако при разработке градостроительной документации девелоперу, вероятнее всего, удастся согласовать небоскреб.

Таблица 1

Основные показатели сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на март 2011 г.





Офисный сегмент

Торговый сегмент

Производственно-складской сегмент

Гостиничный сегмент

Общая емкость сегмента, тыс. кв. м

6000–7000

6100–7600

7100

616 гостиниц, 25 684 номеров

Качественные площади, тыс. кв. м

2400

1270–2700

1484–1600

-

Встроенные площади, тыс. кв. м

5000

4850

5500

-

Вакантность площадей

16–21%

10–30%

25–36%

20–30%

Изменение ставок аренды c начала 2010 г.

5–15%

5–10%

4–6%

15–20%

Стоимость строительства, USD за 1 кв. м

600–2000

1500–1800

700

2000–2500

Доходность

8–14%

12–14%

16%

до 20%

Источник: СМИ




Главным итогом ушедшего 2010 г. для коммерческой недвижимости является то, что кризисные влияния заметно ослабели и положение на рынке стало более стабильным. Ожидается, что в текущем году результат будет закреплен и показатели рынка будут стремиться к докризисному уровню.

Восстановление рынка торговой недвижимости началось еще в 2009 г., а в 2010-м оно завершилось сдачей двух крупных ТРК – Galeria на Лиговском пр. и ТЦ «Стокманн» на Невском пр. Строящиеся, но удаленные от центра торговые комплексы, например «Лето», «Аура», «Осиновая роща», пока простаивают в замороженном состоянии. Но и «Лето», и «Ауру» операторы обещают открыть весной наступившего года.

В конце года на рынке появилась УК «Форт», которая начала скупать конфликтные и устаревшие торговые комплексы. УК «Форт» приобрела сразу четыре ТРК, два из которых закроет на реконцепцию. На 2011 г. «Форт», по словам его представителей, запланировал еще покупки торговых объектов. Также предлагается приобрести часть объектов торговой империи «Адамант», которой нужны деньги на достройку новых ТРК, расположенных на Фрунзенско-Приморской линии метро. Задержка сдачи первых комплексов уже вызвала недовольство губернатора. Наступивший год, возможно, будет отмечен появлением на рынке нового крупного игрока торговой недвижимости.

Стоимость аренды офисов в прошлом году перестала уменьшаться. Но заполняется большинство из них все еще с трудом. Текущий 2011 г., скорее всего, ознаменуется завершением строительства замороженных в кризис проектов. А также окончательно будут завершены проекты, которые были достроены, но полноценно функционировать не могут, – например, «Невский Плаза». Будут постепенно заполняться офисные помещения в «Стокманн Невский центр». Строительство новых объектов пока не запланировано.



Емкость и структура рынка

По данным ГУИОН и консалтинговых компаний, общая емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2009 г. составляла примерно 21,7 млн кв. м, без учета гостиниц. На март 2011 г. емкость рынка изменилась незначительно – небольшой прирост произошел только в качественных площадях. Доли каждого сегмента (торгового, офисного, производственно-складского) в общем объеме площадей примерно равны и составляют около 30%. От общего объема площадей встроенные помещения занимают около 70%.


  1   2   3   4   5

Похожие:

Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconОбзор рынка складской недвижимости Московского региона и Санкт-Петербурга
Компания B2b research провела исследование рынка складской недвижимости Московского региона и Санкт-Петербурга
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconДесятка «архитектурных яиц» со всего мира
Новость (статья) относится к тематикам: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Новости рынка недвижимости Москвы, Зарубежная...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconОбзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Июль 2010 г. Консалтинговая компания rrg в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля 2010 г
Рынке аренды в июле снизился на 15% по общей площади и на 11% по количеству. Всего в июле экспонировалось 3147 объектов общей площадью...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconОбзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга в 2005 г. Источники информации: • «Деловой Петербург»
Северо-Западе. По оценкам экспертов, на Санкт-Петербург приходится около 35% всего морского грузопотока и более 65% контейнерных...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconОбзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2012 г
Рынок гостиниц, по данным аналитиков, в 2011 году показал заметный рост и продолжает расти. Так среднегодовая заполняемость увеличилась...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconОбзор рынка офисной недвижимости Office market review
Снижение цен на нефть в сентябре и связанные с ним валютные колебания пока не оказали заметного влияния на активность участников...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconРождество для рынка недвижимости наступило раньше
В столице прошел Рождественский Саммит гуд. Ведущие специалисты коммерческой недвижимости подвели итоги уходящего года и обменялись...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconИсследование рынка недвижимости Санкт-Петербурга
В своей работе мы периодически будем ссылаться на эту работу и сравнивать полученные результаты. Основным методом исследования служит...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconЗакон санкт-петербурга о правительстве Санкт-Петербурга Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 24 июня 2009 года Статья 1
...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга iconЗакон санкт-петербурга о правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 4 февраля 2009 года Статья 1
Санкт-Петербурга в части границ территориальных зон согласно приложению 2 к настоящему Закону Санкт-Петербурга
Разместите кнопку на своём сайте:
ru.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©ru.convdocs.org 2016
обратиться к администрации
ru.convdocs.org