Закон о поддержке?



Скачать 84.36 Kb.
Дата09.10.2012
Размер84.36 Kb.
ТипДокументы

11747 знаков

Автор / Фото / Менеджер стр. из

Дата создания 23.06.2011 10:23:00


Мнение

Кого поддержит закон о поддержке?



В Свердловской области принят закон о поддержке обманутых дольщиков. Точное название закона звучит так: «О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах». Коротко суть этого закона можно охарактеризовать так: обманутые дольщики получают право на те квадратные метры, за которые уже заплатили. А те, кто придет на стройплощадку «доводить до ума» дом, получают всё остальное.
Кому?

У закона недаром такой длинный «заголовок» – одним только названием он оставляет за своими границами немалую часть обманутых дольщиков. Во-первых, поддержка не будет оказываться пострадавшим юридическим лицам. С одной стороны, это правильно – власти не обязаны помогать коммерческим предприятиям, закон адресован обманутым гражданам. Однако, с другой стороны, речь может идти не о спекуляциях квартирами (простите, инвестициях), а о коммерческой недвижимости – как правило, в новостройках часть площадей отводится под магазины, офисы и т. д. А ведь это сотни и сотни квадратных метров. То же самое относится к «частникам», вложившим деньги в коммерческую недвижимость в недостроенном доме, – закон не для них.

Во-вторых, большая часть дольщиков не заключали с «нехорошим застройщиком» договор, предметом которого является право собственности на жилье, то есть оказались вне рамок 214-го закона. Выходит, те граждане, у кого в договоре значится заём, вексели или другие уловки, лишены поддержки данного закона.

Не совсем понятна ситуация с теми, кто заключил простой письменный договор уступки прав требования, но не переоформил на себя договор долевого строительства. Возможно, что им придется добиваться признания обманутыми дольщиками предыдущих хозяев квартиры, а затем заново решать с ними вопросы переоформления собственности.

Итак, поддержка будет оказана гражданину, заключившему с застройщиком договор в рамках закона «Об участии в долевом строительстве...», и при этом застройщик не выполнил свои обязательства. (Здесь тоже существует множество оговорок, однако об этом чуть позже.)
Как?

С теми, кому будет оказываться поддержка, определились. Теперь главное, – что это будет за поддержка. Этому посвящена статья № 2 закона, состоящая... из одного абзаца. Точнее – одного предложения. Суть его в том, что обманутый дольщик освобождается от оплаты новому застройщику тех квадратных метров, за которые он уже заплатил недобросовестной компании.

Почему речь идет именно о квадратных метрах, а не о деньгах, становится понятно из «подтекста» закона.
Подразумевается, что оставшиеся «квадраты» своей квартиры дольщики будут выкупать по цене, определенной застройщиком. «Потолок» выкупной цены закон не регламентирует – очевидно, он будет рыночным – скорее всего выше цены «гарантированных» квадратных метров и достаточным, чтобы покрыть расходы нового застройщика на введение дома в эксплуатацию.

Хорошо тем, у кого в договоре зафиксирована стоимость квадратного метра, достаточно будет поделить уплаченные деньги на цену «квадрата» по договору. Так что готовьте квитанции об оплате сумм по договору. Очевидно, что «членские взносы» и тому подобные дополнительные расходы учитываться не будут.

Впрочем, договоры, составленные по 214-му закону, в любом случае должны содержать точную площадь квартиры и ее итоговую стоимость, поэтому посчитать первоначальную цену квадратного метра, а затем количество оплаченных «квадратов» будет несложно.

Кстати, если «нехороший застройщик» умудрился вернуть дольщику часть средств, то эти деньги, «превращенные» в квадратные метры, будут вычтены из «гарантированной» гражданину площади.
Не всё так просто...

Теперь вернемся к нюансам, которые могут омрачить светлые надежды дольщиков на принятый закон. Прежде всего – автоматически никто пострадавшим не станет. Для этого нужно попасть в реестр пострадавших дольщиков. А здесь, как показывает практика, заложено много бюрократической работы – как минимум, принятие еще нескольких подзаконных актов.

Во-первых, должен быть определен «уполномоченный исполнительный орган», который должен формировать и вести реестр.

Во-вторых, гражданин должен прийти в этот орган с заявлением о включении в реестр. Форму заявления еще необходимо утвердить.

В-третьих, к заявлению необходимо будет приложить подтверждающие документы. Какие именно? Ответам на этот вопрос посвящена вся довольно обширная 4-я статья закона. Потенциальному участнику реестра необходимо будет документально подтвердить, что:

- он заключил договор с застройщиком о привлечении денежных средств и по договору должен получить жилое помещение в многоквартирном доме;

- ему не возмещена (либо возмещена не в полном объеме) стоимость квадратных метров, уже оплаченных по договору;

- уступка прав требования (если она была) совершена до вступления данного закона в силу.

Особо для включения граждан в реестр оговариваются условия, из-за которых застройщик не смог выполнить свои обязательства – из-за ликвидации или банкротства предприятия-застройщика, из-за утраты застройщиком права аренды земельного участка (например, из-за истечения срока договора) или из-за того, что договор аренды так и не был заключен. Принимаются во внимание и другие обстоятельства, но они должны быть подтверждены в судебном порядке.

Существенный момент – если пострадавший дольщик заключил с застройщиком договор на два и более жилых объекта, то сведения в реестр будут внесены только об одном из них. Но зато по выбору дольщика. Выходит, инвесторы, заключившие договор сразу на несколько квартир, получат от нового застройщика оплаченные квадратные метры только в одной из них, а остальные будут выкупать по рыночной стоимости?

Кроме того, если по договору дольщик приобретал дополнительно к квартире парковку в этом же доме, то в реестр данные о парковке не вносятся – объект и нежилой, и «под номером два».

На рассмотрение заявления «ответственному органу» дается 20 дней, плюс 5 дней на направление копии гражданину решения о включении (или невключении) в реестр.
Интерес застройщиков

Само собой, у предприятий, которые будут достраивать дома, должен быть коммерческий интерес. Такой интерес коротко, но с предельной четкостью сформулирован в п. 2 статьи 5 закона – «возмещение застройщикам ... расходов, связанных с предоставлением поддержки, осуществляется путем бесплатного предоставления земельных участков ... в собственность таких застройщиков». Обратите внимание: в собственность. Кстати, этот пункт более подробно раскрывается в другом законе – «О внесении изменений в закон Свердловской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».

Согласно этим изменениям, в областной закон о земельных отношениях добавляется статья 54-8, которая, в принципе, повторяет гарантию застройщикам, что земельный участок под достраиваемым домом будет безвозмездно передан им в собственность. А для застройщика получить землю, минуя аукцион – это сэкономленные десятки миллионов рублей. Кроме того, отсутствие арендной платы за участок, – это тоже немаленькая сумма.

Однако в законе есть не совсем понятный нюанс – по данным поправкам застройщик в качестве компенсации может получить любой земельный участок, находящийся в муниципальной или госсобственности. Согласно тексту изменений, компаниям, которые заключили соглашение о предоставлении поддержки пострадавшим дольщикам, предоставляются участки, на которых находятся недостроенные дома (или на которых они должны были появиться), смежные с этими участками земли и... «иные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».
Есть вопросы

Закон о поддержке пострадавших дольщиков принят, за него проголосовали 20 депутатов из 23 присутствующих. Вступит в силу он через 10 дней после опубликования в «Областной газете». Многие специалисты считают закон «сыроватым», но, по заверениям депутата Облдумы Владимира Конькова, важна была скорость принятия закона: «Нет закона – нет работы по проблеме. Сейчас работа начнется, параллельно пойдет доработка закона».

Интересно, что кое-где работа по достройке домов началась задолго до принятия закона. Как заявил председатель правительства области Анатолий Гредин, из 30 «замороженных» в регионе объектов в 13 уже идут строительные работы, еще 5 объектов оживут до 1 августа. Видимо, новые компании-застройщики выходили на объект «незавершенки» на свой страх и риск, под гарантии областного правительства, что землю под домами им всё-таки рано или поздно предоставят.

К сожалению, остается много важных вопросов, ответов на которые еще нет в принятых законах. Прежде всего: если участки под домами будут отданы застройщикам в собственность, что будет с этой землей после того, как стройка завершится? Здание и участок под ним должны быть единым объектом недвижимости, да и компании участок после завершения строительства не нужен – получается, что собственникам придется выкупать землю, дополнительно к своим квадратным метрам?

Земля – застройщикам, жилые «квадраты» – дольщикам. А кому будет принадлежать недостроенная коробка дома? Кто заплатит застройщику за достройку «общих» квадратных метров? Или их цена будет включена в «выкупные площади»?

Допустим, соглашение заключено, компания достраивает дом, часть дольщиков попадает в реестр и получает гарантии на выкупленные «квадраты». Что делать остальным, кто по разным причинам не попал в реестр? Выкупать все свои метры по установленной новым застройщиком рыночной цене?

Как правило, недостроенный дом не подключен к инженерным коммуникациям, платить за это придется новому застройщику. И это тоже будет включено в рыночную стоимость оставшейся для выкупа площади?

Какой договор будет заключаться между дольщиком и новым застройщиком, будет ли он соответствовать 214-му закону и можно ли его зарегистрировать в Росреестре?

Как быть, если после заключения нового договора с застройщиком некоторые дольщики потребуют вернуть свои средства?
Итого

Еще раз подведем итоги. Принятый закон дает компаниям, достраивающим дом, право собственности на участок под этим домом, а может даже и больше. Те же, кто будет признан пострадавшим дольщиком, получили право на то, на что они и так должны иметь право – на выкупленные квадратные метры. Кроме того, есть опасения, что пострадавшими дольщиками будут признаны далеко не все, кто добросовестно оплачивал строительство.

В выигрыше – компании-«достройщики» и те граждане, кто оплатил 100 % (или хотя бы большую часть) своей новостройки. Правда, то, что сэкономили одни, ляжет на плечи других.

Определенный минус закона еще в том, что он «одноразовый» – поддержка будет оказана только тем дольщикам, кто пострадал до принятия закона и только один раз. После исполнения всех обязательств по достройке упомянутых выше 30 домов закон просто потеряет смысл, перестанет действовать.

О последствиях принятого закона судить еще рано. Развитие событий зависит от условий на стройплощадке (степень готовности, подключение к коммуникациям) и конкретных договоренностей застройщиков и дольщиков. Пока гражданам можно даже помечтать о том, что и выкупную стоимость квадратного метра есть шанс оставить прежней, и землю в итоге получить бесплатно...

Некоторые эксперты говорят о том, что принятие закона – результат эффективного лоббирования интересов застройщиков. Однако он хорош хотя бы тем, что дольщики получили гарантии (а что еще они могут получить?) на собственные «квадраты». Тем, что дома будут достроены, а дольщики – пусть и позже, и чуть дороже – получат свои квартиры. Это всё-таки лучше, чем не получить совсем ничего.

Сергей МИРОНОВ
С просьбой дать ответы на поставленные вопросы и поделиться впечатлениями о законе мы обратились к руководителям компаний – застройщиков. Результат опроса читайте в ближайшем номере.

Похожие:

Закон о поддержке? iconЗакон чувашской республики о социальной поддержке детей в чувашской республике принят Государственным Советом
Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов детей, постоянно или преимущественно...
Закон о поддержке? iconЗакон о государственной поддержке кинематографии российской федерации
Кинематография Российской Федерации (далее кинематография), являясь неотъемлемой частью культуры и искусства, должна сохраняться...
Закон о поддержке? iconЗакон волгоградской области о государственной поддержке специализированных
Настоящий Закон определяет принципы, направления и порядок оказания государственной поддержки специализированным организациям, осуществляющим...
Закон о поддержке? iconЗакон о социальной поддержке отдельных категорий
Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с предоставлением мер социальной поддержки отдельным категориям граждан в Сахалинской...
Закон о поддержке? iconЗакон о социальной поддержке отдельных категорий
Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с предоставлением мер социальной поддержки отдельным категориям граждан в Сахалинской...
Закон о поддержке? iconЗакон Камчатского края от 19 декабря 2008 г. N 208 "О государственной поддержке общественных объединений в Камчатском крае"
Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникающие...
Закон о поддержке? iconЗакон о государственной поддержке кинематографии

Закон о поддержке? iconЗакон о государственной поддержке кинематографии

Закон о поддержке? iconЗакон о государственной поддержке сельскохозяйственного
Настоящий Закон определяет цели, принципы, направления, формы и условия предоставления государственной поддержки сельскохозяйственного...
Закон о поддержке? iconЗакон о государственной поддержке сельского хозяйства принят Государственным Собранием
Настоящий Закон регулирует отдельные общественные отношения в сфере государственной поддержки сельскохозяйственного производства...
Разместите кнопку на своём сайте:
ru.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©ru.convdocs.org 2016
обратиться к администрации
ru.convdocs.org