Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории (на материалах кабардино-балкарской республики)

Скачать 0.5 Mb.

страница	2/4
Дата	30.03.2013
Размер	0.5 Mb.
Тип	Диссертация

1 2 3 4

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены, обсуждены и получили одобрение на Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы теории и практики инновационного развития социально-экономических систем» (Нальчик, 2008), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы развития АПК Саяно-Алтая» (Абакан, 2010), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива 2010» (Нальчик, 2010), Всероссийской научно-практической конференции «Стратегия социально-экономического развития России на основе инновационных технологий» (Нальчик, 2010), Молодежной научной конференции «Молодежь XXI века: образование, наука, инновации» (Махачкала, 2010), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива 2011» (Нальчик, 2011) Международной научно-практической конференции "Современные проблемы гуманитарных и естественных наук" (Москва, 2012). Имеется 10 публикаций по теме диссертации общим объемом 4 п.л., в том числе 3 статьи в журналах «Пространство экономики», «Новые технологии», «Труды Кубанского государственного аграрного университета», которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.

Методические положения данного диссертационного исследования используются в учебном процессе кафедры «Финансы и кредит» и «Финансовый менеджмент и инвестиции» Кабардино-Балкарской государственной сельскохозяйственной академии им. В.М. Кокова; НОУ ДПО «Перспектива» при подготовке и переподготовке кадров по программам развития жилищного строительства; Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация «Объединение строителей КБР» для разработки комплекса мер по жилищному строительству на территории КБР.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ (в том числе 3 - в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК), отражающих основные положения проведенного исследования, общим объемом 4 п. л. (в том числе авторских 3,575 п.л.).

Структура работы были определены в соответствии с необходимостью решения поставленной цели и задач. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, отражены цели и задачи исследования, характеризуется теоретическая и методологическая основа, определены объект и предмет исследования, показана научная новизна, практическая значимость и апробация диссертационной работы.

В первой главе рассмотрены основные теоретические и методологические направления исследования проблем функционирования регионального рынка недвижимости, и жилой недвижимости в частности, определены особенность жилья как сегмента этого рынка, рассмотрены этапы становления и функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявлены особенности становления и состояния рынка недвижимости региона – Кабардино-Балкарской Республики, исследованы теоретические и методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости региона, как значимого инструмента управления эффективным функционированием жилищной системы региона.

Во второй главе проведен комплексный анализ социально-экономических аспектов функционирования рынка жилья Кабардино-Балкарской Республики и основных тенденций его развития; рассчитана система коэффициентов доступности жилья для населения региона; проведен анализ инвестиционного процесса на первичном рынке жилья региона и рассчитана инвестиционная привлекательность рынка первичного жилья КБР.

В третьей главе выявлены и систематизированы факторы, определяющие функционирование рынка жилой недвижимости региона на основе статистического и аналитического методов; с помощью предложенного автором сценарного инструментария прогнозирования функционирования рынка жилой недвижимости региона рассчитаны вероятные сценарии развития рынка; разработан механизм повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости КБР с учетом региональных особенностей и ряд управленческих решений, обеспечивающих действенное внедрение механизма в целях создания эффективно функционирующей жилищной системы региона и решения острых социальных задач.

В заключении обобщены важнейшие выводы и практические рекомендации по результатам проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Фундаментом позитивного развития региона является эффективное функционирование рынка жилой недвижимости, который представляет собой социально-экономический механизм постоянно изменяющихся взаимодействий между экономическими субъектами, институциональными и неинституциональными участниками отдельно взятого региона в области перераспределения земель, производства жилища, его распределения и эксплуатации, управления, обмена и потребления.

В настоящее время наблюдаются значительные различия рынков жилой недвижимости субъектов Федерации, вызванные различными особенностями, характерными для рынков отдельно взятых регионов. В субъектах РФ с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, отсутствием благоприятных условий для бизнеса и предпринимательства, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, рынок жилья долго находится в состоянии стагнации, низкий уровень предложения и спроса на объекты жилой недвижимости, сдерживали рост цен на них. В Северо-Кавказском федеральном округе подобная ситуация наблюдалась в Кабардино-Балкарской Республике, где долгое время цены сохранялись на умеренно низком уровне (вплоть до 4 квартала 2007 года). С 1 квартала 2008 года цены на вторичном рынке жилой недвижимости КБР буквально взлетели и на сегодняшний день по отношению к 2007 году цены на вторичном рынке жилья КБР возросли в 3 раза.

Рис. 1- Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости КБР с 1 квартала 2005 г. по 2 квартал 2011 г. (за 1 кв. м. общей площади, руб.)

(Составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)
Население республики оказалось явно не готовым к такому резкому скачку цен, поскольку среднедушевые доходы в КБР находятся на крайне низком уровне – 11215, 5 рублей в 2010 году, что на 40,6% меньше, чем в среднем по России и на 15,3% меньше, чем в среднем по Северо-Кавказскому федеральному округу. И, несмотря на то, что в Кабардино-Балкарии в 2010 году наблюдалось положительные изменения в уровне доходов населения (прирост по отношению к 2009 году составил 16,7%) покупательская способность все равно осталась на низком уровне (с учетом роста потребительских цен реальные доходы увеличились всего на 0,2%). В истекшем 2010 году среднереспубликанская заработная плата в КБР обеспечивала 2,47 величины прожиточного минимума трудоспособного населения против 2,6 в январе-сентябре 2009 года.

При таких невысоких показателях доходов населения, уровень безработицы в Кабардино-Балкарии в 2010 г. в среднем составлял 16,9%, что более чем в два раза превышает средний показатель по стране.

При этом в КБР наблюдается высокий спрос на жилую недвижимость, обусловленный рядом факторов:

1. Более 4,7 тыс. человек (около 1 процента от всего населения Кабардино-Балкарии) в настоящее время проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания. Количество семей, проживающих в указанных домах, в 2010 году составило 51 процент от общей численности семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

2. Обеспеченность жильем на 1 жителя в КБР остается на крайне низком уровне (несмотря на ежегодный рост, она продолжает оставаться значительно ниже среднероссийского уровня – в 2010 году 18,0 кв. м в КБР общей площади против 26,6 кв. м общероссийского значения). По данному показателю КБР отстает также от таких субъектов СКФО как Карачаево-Черкесская Республика (18,8 кв.м.), Ставропольский край (21,3 кв.м.) и Республика Северная Осетия-Алания (26,1 кв. м.).

Таблица 1

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя (на конец периода) в субъектах СКФО, кв.м.*

	2006	2007	2008	2009	2010	Темп прироста, %
Северо-Кавказский федеральный округ	-	-	-	17,9	17,9	-
Республика Дагестан	16,2	16,2	16,5	16,8	15,8	97,5
Республика Ингушетия	10,7	11	10,9	10,9	13,8	128,9
Кабардино-Балкарская Республика	16,4	16,6	16,9	17,1	18	109,7
Карачаево-Черкесская Республика	19,2	19,7	20,1	20,5	18,8	97,9
Республика Северная Осетия - Алания	25,7	25,8	26,1	26,2	26,1	101,5
Чеченская Республика	4,1	4,9	6,2	10,5	12	292,6
Ставропольский край	20,2	20,6	21,2	21,4	21,3	105,4

* составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ
3. В последние несколько лет в Кабардино-Балкарии наблюдается естественный прирост населения. Если в 2009 году значение показателя составляло 3737 человек, то в 2010 году значение показателя достигло 4496 человек, т.е. увеличение составило 20,3%.

Рис. 2 - Распределение жителей КБР по возрастным группам, человек

(составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

Важной тенденцией является изменение возрастной структуры населения. За последние 10 лет количество жителей в возрасте 16–60 лет в Кабардино-Балкарии увеличилось: это экономически активная часть населения, и люди, принадлежащие именно к этой возрастной категории, приобретают жилую недвижимость.

Количество семей, состоящих на учете на получение жилья, в 2010 году составило 11311, что на 2,1% больше, чем в 2008 году. При этом число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия в 2010 году составило 549, что меньше, чем в 2009 году на 27,4%.

В соответствии в вышеизложенным потребность в жилье у населения Кабардино-Балкарской Республики велика.

Сегодня на фоне все возрастающего спроса населения Кабардино-Балкарии на жилье наблюдается незначительный рост предложения жилья.

За 2010 год в КБР сдано в эксплуатацию общей площади жилья 264,2 тыс. кв. м, что к соответствующему периоду 2009 года составляет 103,59%. По данному показателю Кабардино-Балкария существенной отстает от таких субъектов СКФО как Республика Дагестан (1123 тыс. кв. м.), Ставропольский край (1100,9 тыс. кв.м.). И если с 2000 года увеличение ежегодно возводимого жилья в Республике Дагестан произошло на 159,4%, в Ставропольском крае – на 64,7%, то в Кабардино-Балкарии – лишь на 37,1%.

Таблица 2

Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс. кв. м. общей площади, в субъектах СКФО*

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Северо-Кавказский федеральный округ											3030,6
Республика Дагестан	433,1	567,8	484,9	520,2	578	628,1	715,2	800,1	907,1	1065,91	1123,8
Республика Ингушетия	14,6	25,3	14,4	19,8	17,8	24,1	23,9	231	62,2	37,33	158,4
Кабардино-Балкарская Республика	192,6	205,6	209,8	214,2	221,4	229,1	229,3	237	247,3	255,57	264,2
Карачаево-Черкесская Республика	50,2	75,3	66,4	68,5	63,2	62	80,6	92,9	95,5	90,08	70,2
Республика Северная Осетия - Алания	134,5	163,9	134,1	135,9	136,2	119	157,9	175,5	196,9	197,68	198
Чеченская Республика						40,5	80,3	45,3	55	74,84	115,3
Ставропольский край	668,1	572,9	591,1	633,3	647,9	701	795,7	945,8	1065,1	1078,53	1100,9

* составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ
В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах строительство частных жилых домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом. Доля таких жилых домов в общем объеме введенного жилья в КБР составила в 2010 году составила 86% .

Тот факт, что сегодня на долю индустриального жилья в общей площади возведенной жилой недвижимости в КБР приходится 14% не может не настораживать. Недостаточные объемы жилищного строительства и сокращение доли жилья, вводимого строительными организациями в Кабардино-Балкарской Республике, свидетельствует о регрессе строительной отрасли, ее нестабильности и неадаптированности к потребностям рынка.

Рис. 3 - Общая площадь индивидуального строительства на фоне общей площади введенного жилья в КБР, тыс. кв. м.

(составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

1 2 3 4

Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории (на материалах кабардино-балкарской республики)

Похожие: