В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа



Скачать 217.04 Kb.
Дата10.05.2013
Размер217.04 Kb.
ТипДокументы




В.И. АРЧИНОВА
ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ С ПОСЛЕДУЮЩИМ ПРАВОМ ВЫКУПА, ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА), КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА, ПОДРЯДА И ЗАЙМА
В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента возникновения права собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что не что иное, как сама эта передача и есть переход собственности.

Под давлением экономики был настоятельно поставлен вопрос, какой из трех актов-договоров: заключение договора, выплата цены или передача вещи (манципация в Древнем Риме) – передают собственность. Выбор был сделан в пользу передачи вещи.

В конечном счете, манципация была поглощена традицией, и уже «по юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного отчуждения телесных вещей»1. Всеобщность и необходимость традиции Дернбург объясняет тем, что, во-первых, нормальным считается, чтобы собственник владел своей вещью и, во-вторых, что при этом обеспечивается и гласность, важная для отношения обычно затрагивающего и 3-их лиц2. Установление системы традиции стало быть означает, что весь гражданский оборот сориентирован на фактическую принадлежность вещей и исходит из законного предположения, что владелец вещи является ее собственником.

Всеобщность традиции, концентрация в ней всех до сих пор возможных путей переноса собственности заставили выделить традицию из целостного по своей природе взаимоотношения, отдающего и получающего вещь лиц, оставив содержательному, отражающему все стороны волеизъявлению сторон предшествующему процессу значение предваряющего основания, а самой традиции – качество знакового «реального» действия: «те сделки, в которых стороны только выражают свое намерение перенести право собственности, сами по себе собственности не переносят»; «договору, по существу его, чуждо установление вещной связи – он создает лишь право требования и таким путем подготовляет вещное право»3.

Следствием этого стало известное однообразие содержания традиции, конечно отличие от той ее бесцветности, которая была результатом сосредоточения всего правового эффекта в форме и ритуале, прежде всего – манципации.

Теперь допущение в традицию минимального волевого содержания (только о передаче собственности вообще) – это способ сохранить ее универсальность, что придает устойчивость всему разнонаправленному и пестрому обороту вещей. Но традиция не утратила совсем и качеств ритуала, состоящих в том, что он всегда направлен на поддержание в дееспособном состоянии, а если потребуется, то в периодическом «возрождении» структуры.
Иными словами, речь идет о мерах антиэнтропийного характера, пресекающих накопление неблагоприятных факторов, возникших вследствие «износа», стирания сущности явления4.

Конечно, со временем традиция почти утратила внешние признаки ритуала, которые стали вытесняться на периферию (например, записи в поземельных книгах, заявления перед судом). Однако суть ритуала, возвращение с его помощью первоначального смысла и содержания всему явлению (а здесь речь идет о собственности, которая между передачами обычно выбывает из юридического оборота и действительно может утратить определенность) остается, поскольку остается и сам переход. Главное в том, что знаковые как у любого ритуала функции традиции приводят к получению ею дополнительного содержания системного значения5. Передача требует: правомочие передающего (традента) на перенесение права собственности; совпадение воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью; перенос владения6. Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности7. Несобственник не может передать собственность, самое большее, что от него может приобрести получатель это фактическую позицию владения для давности. Впрочем, в силу §932 ГГУ добросовестный приобретатель движимого имущества становится собственником, даже получив вещь от несобственника (как известно, в ст.183 ГК РСФСР 1922 года имелся аналог этой нормы).

В отличие от германского права, установленный в п.3 ст.302 ГК РФ запрет на виндикацию от добросовестного приобретения денег и ценных бумаг на предъявителя не может быть в буквальном смысле истолкован, как возникновение собственности на эти вещи у приобретателя, хотя в практическом плане есть основания приравнять в этом случае позицию приобретателя с положением собственника. (Многие отечественные цивилисты до введения института приобретательной давности прямо говорили о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя при отсутствии оснований для отчуждения вещи по виндикационному иску).

Неправильно считать, что традиция переносит владение, которое при наличии основания становится собственностью что, например, на первый взгляд следует из рассуждения: «передача права собственности состоит как бы из двух частей – из передачи владения на вещь и из соглашения о переходе права собственности»8. Это допустимо только, если искаженно понимать смысл «триады» правомочий собственника, которая и сама по себе, как известно, неадекватно отражает содержание собственности, понимания допускающего возможность изолированного бытия «правомочия владения», которое путем добавления других правомочий может превратиться в «полную собственность». Лишь передача владения как фактическое действие и соглашение о переходе права собственности как договор вместе обуславливают наступление правового последствия перехода собственности. Передача вещи как фактическое действие, как непосредственный физический захват без соглашения о собственности не порождает никакого юридического эффекта, в том числе и возникновения на стороне получателя владения в том смысле, в каком с ним связываются какие-нибудь юридические последствия.

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче собственности (dare). Прежде всего, это купля-продажа. Сопровождающая эти договоры передача самой вещи (традиция) выделилась в самостоятельный акт в рамках римского классического права и с тех пор существует, отдельно определяя переход собственности. В Древнем Риме уже существовал усложненный механизм возникновения вещного права: требовалось не только соглашение, но и передача вещи. Затем возник консенсуальный контракт и с тех пор в договоре купли-продажи и вообще в договорах данного типа ничего существенно не изменилось.

Любой договор, направленный на передачу имущества на праве собственности является производным способом приобретения права собственности. Из всех производных способов более всего распространен договорной. Самый распространенный договор, направленный на приобретение права собственности – это договор купли-продажи. В гражданском праве он является еще и самым объемным и имеет ряд разновидностей: розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, купля-продажа недвижимости и предприятий. Эти виды договоров купли-продажи предусмотрены ГК РФ, но этот список не является исчерпывающим.

Помимо договоров купли-продажи к этой же группе (направленные на приобретение имущества на праве собственности) относятся: мена, дарение, рента, аренда с правом выкупа и т.д.

Конечно же, эти договоры существенно отличаются друг от друга. Но главное с точки зрения данной работы, что их объединяет – все эти договоры являются одним из производных способов приобретения права собственности. В части II ГК РФ содержится 25 глав, которые регулируют различные виды договоров. Значительная часть из них направлена на приобретение имущества на праве собственности.

Некоторые из договоров изначально не направлены на переход права собственности, но тем не менее влекут за собой такие последствия. Например, аренда с последующим правом выкупа, коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа и др.

Построение жилищного права на частноправовых началах требует переос­мысления многих правовых институтов, достаточно длительное время извес­тных советскому, а сейчас и российскому жилищному и гражданскому зако­нодательству. Наряду с этим появление новых видов обязательств поднимает вопрос об определении их места в существующей системе гражданского и жилищного права, а также о соотношении с другими, достаточно устоявши­мися жилищно-правовыми образованиями.

Определение договора коммерческого найма, его правовая характеристика были даны многими авторами как в специально посвященных этому вопросу публикациях9, так и в учебной литературе по соответствующей отрасли права — гражданскому и жилищному. Но помимо этого по договору коммерческого найма возможно оформить передачу жилья не только в пользование, но и в конечном счете в собственность граждан .

"По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обя­зуется предоставить другой стороне — гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем"10. В отношении субъектного состава необходимо указать, что наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть не только собственник жилья, но и управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ). При этом обозначение наймодателя как собственника жилого помещения не может ог­раничиваться лишь гражданами и частными организациями. На стороне наймодателя вправе выступить и публично-правовое образование. Что же касается круга лиц, имеющих право на проживание в нанимаемом жилом помещении, то в приведенном определении он обозначен не полнос­тью. Это не только "члены семьи нанимателя" (ст.53 ЖК РСФСР), но и граждане, проживающие вместе с нанимателем жилого помещения (в ст.677 ГК РФ они именуются как "постоянно проживающие"). То есть у участников дого­вора коммерческого найма может и не быть родственных отношений. Пере­чень лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание, должен быть определен в самом договоре (п.2 ст.677 ГК РФ) или согласован при вселе­нии в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ).

Договор коммерческого найма, недавно появившись в теоретических пра­вовых исследованиях, в относительно короткий срок нашел свое отражение и в жилищном законодательстве. Более того, по всей видимости, в скором времени он приобретет статус одного из самых перспективных способов улучшения жилищных условий очередниками. Об этом, в частно­сти, свидетельствует факт использования договора коммерческого найма в различных комбинациях с договорами социального найма и купли-продажи.

Очевидно, что внесение выкупной стоимости имущества предполагает в качестве последствия сделки (ее правового результата) переход права соб­ственности на данное жилое помещение. Так как для исполненной сделки характерно совпадение цели и правового результата, то приобретение права собственности нанимателем служит еще и целью договора коммерческого найма с правом выкупа.

Вместе с тем договор имущественного найма, разновидностью которого является и договор коммерческого найма жилого помещения, предоставляет участникам договора несколько иную возможность - лишь владение и пользование жилым помещением (п.1 ст.671 ГК РФ). Как справедливо указы­вал Г.Ф.Шершеневич, "приобретаемое по этому договору право не есть пра­во собственности, а лишь право извлечения из вещей той пользы, которая обнаруживается из их экономического назначения"11. В этой связи отметим, что нормы об аренде наряду с наделением арендатора правомочиями владения и пользования (ст.606 ГК РФ) дают ему все же еще и право выкупить арендованное имущество (ст.624 ГК РФ). При этом обязательное использование конструкции договора аренды при предоставле­нии жилого помещения юридическому лицу (п.2 ст.671 ГК РФ), без сомне­ния, дает основание распространить правила ст.624 ГК РФ о выкупе арендован­ного имущества и на отношения по выкупу жилого помещения. А если исхо­дить из идентичности "аренды" и "имущественного найма" (ст.606 ГК РФ), то предусмотренную Гражданским кодексом возможность выкупа имущества, предоставленного во владение и пользование, можно распространить и на случаи найма жилого помещения со стороны физических лиц.

Наряду с этим остается открытым вопрос о допустимости отягощения кон­струкции договора найма условием о выкупе, когда есть возможность заклю­чить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

При заключении договора купли-продажи гражданин приобретает вещное право - право собственности на жилье, на основании которого он может ис­пользовать свое жилище для проживания. Так как "ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным" и "решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользова­теля жилого помещения с его собственником или уполномоченным им орга­ном, которая носит не абсолютный, а относительный характер"12, то договор коммерческого найма влечет возникновение относитель­ных прав владения и пользования жилым помещением. Право на выкуп, га­рантированное нормативными правовыми актами данному гражданину, включено в обязательство найма.

Однако изложенный подход к строгому разделению относительных и аб­солютных правоотношений может привести к такому теоретическому казусу: сделка (договор коммерческого найма с правом выкупа), на основании кото­рой возникло право собственности, может быть признана недействительной как сделка, неспособная породить абсолютные права, то есть как притворная сделка (п.2 ст.170 ГК РФ). Поэтому весьма актуальной представляется точка зрения М.И.Брагин­ского, считающего, что "большинство гражданских правоотношений являет­ся смешанными "вещно-обязательственными»13. Это позволяет признать не только двойственную природу договора коммерческого найма, но и ошибоч­ность полного обособления жилищного права от гражданского, а тем самым и жилищных правоотношений от гражданско-правовых. Сказанное позволяет также отнести право пользования жилым помещени­ем "к категориям вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Важно отметить, что это право при определенных условиях (в случаях выкупа занимаемого помещения или приватизации) может перей­ти в иное качество - в право собственности"14.

К этому следует добавить, что с целью оформления права собственности на жилое помещение после внесения всех выкупных платежей или даже наряду с договором коммерческого найма с правом выкупа может быть предложено заключение договора купли-продажи, что в конечном счете поставит вопрос о необходимости прекращения договора коммерческого найма путем его нова­ции (ст.414 ГК РФ) в куплю-продажу.

Однако целесообразно признать неразумность подобных предложений, так как благодаря конструкции смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ) элементы купли-продажи уже содержатся внутри договора коммерческого найма, что допускает применение к ним правил соответствующих статей Гражданского кодекса о купле-продаже. Более того, если в отношении определенной вещи заключаются два договора, влекущие в будущем те же самые правовые по­следствия - ее передачу в собственность или иное вещное право кредитора, то приоритетом обладает договор, заключенный ранее второго, то есть договор коммерческого найма.

Выкуп жилых помещений, предоставленных гражданам по договору най­ма, и следующий за ним переход права собственности затрагивают в опреде­ленной степени вопрос о соотношении выкупа жилого помещения как спосо­ба преобразования государственной и муниципальной собственности в част­ную с приватизацией. Исходя из ныне действующего законодательства15, устанавливающего, что жилые помещения, занимаемые гражданами по дого­ворам найма или аренды, могут быть переданы им в собственность, граждане имеют шанс "избежать" выкупа и потребовать бесплатной передачи занимае­мого ими жилого помещения в порядке приватизации. Вместе с тем "предоставление этим лицам права бесплатной приватизации не укладывается в идеологию приватизации как "возвращения долгов"16. В этой связи необходимо введение в законодательство о приватизации жилья запрета на приватизацию жилых помещений, переданных по договорам ком­мерческого найма, по крайней мере, в отношении тех граждан, которые не отвечают требованиям, предъявляемым в качестве условия предоставления жилого помещения по договору социального найма. Нельзя не отметить: в действующих нормативных предписаниях начинают появляться указания на то, что приватизации подлежит жилищный фонд социального использова­ния (см., например, п.1 постановляющей части постановления Конституци­онного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П). На сегодня вместо приватизационного законодательства к таким отноше­ниям можно было бы применить нормы статьи 49 ЖК РСФСР, устанавливающие, что граждане вправе улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муници­пального жилищного фонда за плату в порядке, определяемом соответству­ющими местными органами власти1.

Цель договора аренды – владение и пользование имуществом, но ст.624 ГК РФ предусматривает переход арендованного имущества в собственность арендатора. Речь опять таки идет об одном из способов приватизации. Говоря о договоре аренды, В.В. Витрянский отмечает, что сформировавшийся взгляд на аренду как один из способов приватизации государственного или муниципального арендованного имущества трудовыми коллективами в настоящее время не имеет право на существование, а ст.624 ГК РФ не что иное как «родимое пятно» договора аренды17. И действительно выкуп не характерен для договора аренды, по которому имущество передается только во владение и пользование. Но, тем не менее, можно говорить о переходе права собственности и в этом случае.

Вызывает интерес и такой вид аренды как лизинг. Лизинг – это трехсторонняя сделка. «В обычной лизинговой сделке к арендодателю возвращается владение после истечения срока договора о лизинге. В соответствии с другими лизинговыми соглашениями арендатор может приобрести в собственность объект договора лизинга».18 В западных странах и России рынок лизинговых услуг характеризуется многообразием форм лизинга, моделей лизинговых контрактов и юридических норм. Лизинг делится на два вида (по способу дихтомии – деления надвое): оперативный и финансовый. Это признано во всем мире, а так же правоведами и экономистами России. Финансовый в свою очередь делится на финансовый лизинг с выкупом имущества и финансовый лизинг без выкупа имущества.

К.Шмиттгофф считает, что соглашения о финансовом лизинге бывают двух видов. В обычной лизинговой сделке к арендодателю возвращается владение после истечения срока договора о лизинге. В соответствии с другими лизинговыми соглашениями арендатор может приобрести в собственность объект договора о лизинге. В этих случаях подлежащие оплате будущие суммы включаются в периодические платежи по лизингу19.

Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга20.

К договорам, направленным на приобретение права собственности, на наш взгляд, следует относить и договор подряда. Этот договор относится к обязательствам по оказанию услуг или проведению работ, но исходя из ст.702 ГК РФ, п.1 и п.2 ст.703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку новой вещи, где подрядчик передает право на вещь заказчику. Анализируя эти статьи можно сделать вывод, что договор подряда является основанием перехода права собственности на изготовленную вещь. Работа и ее результат в договоре подряда обычно обособлены во времени (сначала выполняется работа, а затем ее результат), однако они тесно связаны и образуют единство. Первичным и решающим для подряда является работа: о работе говорится во всех случаях, а результат часто не называется21. Хотя в самом определении договора подряда правовое значение имеет именно результат.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Общим нововведением в гл.37 ГК РФ «Подряд», подчеркивающим сходство подряда и купли-продажи, а, следовательно, переход права собственности по договору подряда, является использование для регулирования договора подряда некоторых норм и правовых формулировок, установленных для договора купли-продажи. Это касается в частности качества работ (ст.721 ГК РФ), предъявления требований по качеству (ст.724 ГК РФ), наличия отсылок по отдельным вопросам к нормам главы о купле-продаже (п.5 ст.723, п.6 ст.724, ст.739 ГК РФ). При выполнении работ из материалов подрядчика и передаче их в собственность заказчику договор подряда особенно приобретает сходство с куплей-продажей. Хотелось бы обратиться к острой и актуальной теме юридических аспектов строительства. Где теория сплетается с проблемами собственности.

Принадлежность недвижимости обычно предопределяется правом на землю. По крайней мере, в классическом праве. Право на землю имеет приоритет перед постройкой. В ГК РФ законодатель наоборот отдает предпочтение собственнику построек (ст.222 ГК РФ). Помимо того, что он имеет полное право на строения, он имеет еще и право на передачу вместе со строениями «пользования» землей, не испросив при этом согласия у собственника земли. То есть на лицо не только пользование землей, но и распоряжение ею (это происходило и на базе ч.1 ст.37 ЗК РФ 1991г., который позволял под видом отчуждения построек уступать земельные участки). Хотя на основании главы 17 ГК РФ видно, что законодатель ушел от старого правового уклада и нельзя сказать, что она носит временный характер. То есть следует подумать и о дальнейшем развитии. К.И.Скловский22 рекомендует застройку основать на базе вещного права типа суперфиция, однако суперфиций не может появиться в результате договорной или судебной практики, ведь возникновение новых вещных прав возможно исключительно путем их учреждения, прямого введения в закон, потому что такие права возникают только путем их легального признания. Пока же отношения застройки могут регулироваться только посредством обязательств.

Это создает немало проблем. Одна из них - право на объект строительства. Для всех случаев застройки единообразно ее решить нельзя. Если застройщик ведет строительство для себя и своими силами, то все права на объект застройки все время принадлежат ему. Он вправе распоряжаться ими как в процессе строительства, так и после совершения строительства.

Сложнее отношения у застройщиков по договору простого товарищества. Такие застройщики приобретают право общей долевой собственности на объект с начала строительства и распоряжаются им сообща. Если возникает спор, то совместная деятельность, как правило, прекращается с одновременным разделом объекта.

Если рассматривать права на объект, то наименее разработана ситуация со строительным подрядом. Кому принадлежит право собственности на объект? Содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Классические нормы также не дают для этого достаточного материала. И.А.Покровский указывает, что locatio – conductio operis имел место лишь, если материал был дан заказчиком; если мастер делал вещь из собственного материала, то такой договор считался уже куплей продажей23. Можно привести также слова Ульпиана: «Подрядчики, которые возводят здание из своих камней, немедленно делают камни принадлежащими тем, на чьей земле они строят».24 В принципе, правила ст.219 ГК РФ о возникновении права собственности на вновь создаваемую недвижимую вещь с момента ее государственной регистрации, исключают собственность подрядчика (в связи с этим, как отмечает Е.А.Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью)25, но тоже не решают всех вопросов, так как «объект строительства» (ст.742 ГК РФ ) как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок ( например, залога и других, в том числе и указанных в ст.ст.360, 712, 720, 729, 742 ГК РФ ). Прямо противоположное суждение высказано О.Романовым: он полагает, что «объект строительства неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи (ст.130 ГК РФ ). Однако, объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им.»26. Но признание объекта строительства недвижимой вещъю уже в силу ст.ст.128-129 ГК РФ означает, что он приобретает все качества объекта гражданских прав, поскольку не изъят из оборота прямым указанием в законе. Отстаивание такой позиции неизбежно повлечет признание недопустимости любых сделок относительно объекта строительства. Еще труднее согласиться с такой конструкцией, когда имеется законное владение у подрядчика, но собственника не имеется, ведь любое законное владение осуществляется по воле собственника, кроме некоторых известных исключений (например, владение имуществом до передачи наследнику, секвестр), законное владение предполагает собственника. Основанием позиции О.Романова стало определение недвижимости в ст.130 ГК РФ. Но, как замечал Г.Шершеневич, дефиниции в праве бесполезны, даже вредны. У нас есть все основания присоединиться к суждению А.Н.Сыроедова: «нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст.130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе27. Е.А.Суханов полагал, что « если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признать недвижимостью – право собственности на них… до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов». Автор считает, что объекты незавершенного строительства «могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства»28.

Однако, ст.25 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним." допускает более широкое толкование : недвижимостью (при условии регистрации) может быть и объект незавершенного строительства, так как он способен стать предметом сделки. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении №8 от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вообще говорит о том, что незавершенные строительные объекты относятся к недвижимому имуществу, если только не являются предметом действующего договора строительного подряда29.

Дилемма во всяком случае, состоит в следующем: до передачи вещи она может быть либо в собственности подрядчика, либо в собственности заказчика. В первом случае исполнение подряда – передача вещи заказчику – должно считаться моментом перехода собственности, а во втором это передача только владения.

Договор займа (ст.807 ГК РФ) также предусматривает передачу определенных вещей в собственность. А в ст.818 ГК РФ даже устанавливается прямая связь между куплей продажей и заемными правоотношениями, когда по соглашению сторон долг, возникший из договора купли-продажи может быть заменен заемным обязательством.

Объектом договора займа могут быть деньги и вещи определенные родовыми признаками. По завершении договора займа заемщик должен вернуть не ту же вещь, как по договору имущественного найма, а вещь того же рода и качества. Отсюда следует вывод, что «та» вещь стала собственностью заемщика.

Итак, помимо общепризнанных договоров, относящихся к способам приобретения права собственности, такое право возникает и при заключении некоторых договоров изначально не направленных на приобретение права собственности. К ним относятся: договор займа, аренда с последующим правом выкупа, коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа, по которому передача жилья переходит не только в пользование, но и в конечном счете в собственность граждан. Правила о выкупе арендованного имущества распространяются и на отношения по выкупу жилого помещения, а исходя из идентичности аренды и имущественного найма возможность предоставления во владение и пользование имущества можно распространить и на случаи найма жилого помещения со стороны физических лиц. Кроме того, в соответствии с некоторыми лизинговыми соглашениями арендатор может приобрести в собственность объект договора лизинга (например, финансовый лизинг с выкупом имущества). Договор подряда также следует отнести к договорам, направленным на приобретение права собственности, так как он заключается на изготовление новой вещи, где подрядчик передает право на вещь заказчику.

1Примечания:
Хвостов В.М. Система Римского права М., 1996. С.238.

2 Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т.1. Ч.2. СПб., 1905. С.109-110;

3 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права М., 1995. С.183.

4 Куббель Л.Е. Очерки потестарно-политической этнографии М., 1988. С.95

5 Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России. Дисс. на соиск. уч. степени доктора юр. наук. М., 1999. С.183.

6 Дернбург Г. Указ. раб. С.111.

7 Шершеневич Г.Ф. Указ. раб. С.183.

8 Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М., 1996. С.66.

9 См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. №4. С.13-18.

10 Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С.156.

11 Гражданское право. Т.1. Учебник / Отв. ред. Е.А.Суханов. 2-е изд. М., 1998. С.331; Г.Ф.Шершеневич. Указ. раб. С.355.

12 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник М., 1997. С.150.

13 Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л.Маковский. М., 1998. С.115.

14 Гражданское право. Т.2. Учебник / Под ред. Е.А.Суханова. М., 1993. С.172.

15 Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст.1,2).

16 Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996. С.11.

1 Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. 1999. №4. С.113.

17 Комментарий ГК РФ для предпринимателей. Ч.2. М., 1996. С.59.

18 Шмиттгофф К. Экспорт: право и практика международной торговли. М., 1993. С.237-238.

19 Шмиттгофф К. Указ. раб. С.238.

20 Газман В. Кризис законодательства о лизинге // Хозяйство и право. 2000. №4.

21 Комментарий к ГК РФ. Ч.2 / Отв. ред. О.Н.Садиков. М., 1997. С.272.

22 Скловский К.И. Указ. раб. С.459.

23 Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С.332.

24 Дигесты Юстиниана. Пер. И.С.Перетерского. М., 1986. С.134.

25 Комментарий к ГК РФ. Ч.1 // Хозяйство и право. 2000. №4.

26 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. №8. С.71.

27 Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. №8. С.92.

28 Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.

29 Вестник Высшего арбитражного суда . 1998. №10. С.19.

Похожие:

В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconДоговор аренды оборудования с правом выкупа
Арендодатель”, в лице
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconЗакон о финансовой аренде (лизинге) Принят
Целями настоящего Федерального закона являются развитие форм инвестиций в средства производства на основе финансовой аренды (лизинга)...
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconЛот №11/30 Право на заключение договора аренды земельного участка
Оренбурга приглашает к участию в назначенных на 24. 10. 2011 года торгах по продаже права на заключение договора аренды земельных...
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconБез экипажа с правом выкупа
...
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconЗакон республики таджикистан о финансовой аренде (лизинге)
Настоящий закон определяет общие правовые и экономические основы финансовой аренды (лизинга) на территории Республики Таджикистан...
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconНаименование организатора аукциона
Комитет имущественных отношений Азовского района информирует о результатах проведенных 9 ноября 2010 года торгов в форме аукциона...
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconМы будем арендовать с правом выкупа балкер (id3352)
То, как компании выпустить деньги на наш счет мы выпускаем на ваш счет немедленно. Запишем полную проверку по цене корабля, чтобы...
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа icon«Финансовая аренда (лизинг)») Глава 34 параграф Финансовая аренда (лизинг) Статья 665. Договор финансовой аренды
Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconПестовского городского поселения В. В. Беляев 2011г
Ко-449-19 на шасси камаз 43253 на условиях финансовой аренды (лизинга) для нужд Администрации Пестовского городского поселения
В. И. Арчинова переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа iconКнига первая о гражданском праве и естественном
Таким образом и римский народ пользуется отчасти своим собственным правом, отчасти правом, общим всем людям. В своем месте мы укажем...
Разместите кнопку на своём сайте:
ru.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©ru.convdocs.org 2016
обратиться к администрации
ru.convdocs.org