Обзор рынка офисной недвижимости Office market review



Скачать 126.29 Kb.
Дата23.08.2013
Размер126.29 Kb.
ТипОбзор

Обзор рынка офисной недвижимости
Office market review
Q1 2012
Moscow



Рынок офисной недвижимости

Q3 2012 Moscow
www.ricci.ru


Основные тенденции

  • На протяжении всего III квартала наблюдался стабильный рост стоимости нефти на мировых рынках, темп роста превысил показатель предыдущего квартала текущего года. Так, на начало сентября цена Brent выросла на 14,9%, прибавив за три месяца $14,59 за баррель. При этом с начала 2012 года рост стоимости нефти составил 4%, а по сравнению с минимальным показателем в декабре 2008 года ($39,29) цена на нефть увеличилась в 2,5 раза. Тем не менее, в последнюю неделю III квартала было зафиксировано некоторое снижение стоимости нефти (2%): нефть Brent подешевела на $2,18 за баррель., составив $112,39 за баррель. Снижение цен на нефть в сентябре и связанные с ним валютные колебания пока не оказали заметного влияния на активность участников рынка офисной недвижимости.

  • В III квартале ряд девелоперов заявили о новом строительстве офисных центров. Компания «Авгур Эстейт» объявила о планах строительства бизнес-центра Wall Street (общая площадь – 31 тыс.кв.м). В августе этого года стало известно, что Компания Capital Group планирует построить МФК «Око» на территории Москва-Сити, общая площадь небоскреба составит около 400 тыс.кв.м.

  • Власти Москвы в III квартале продолжили выдачу разрешительной документации на строительство новых и на возобновление строительства замороженных проектов. Среди примеров - Компания «ДС Девелопмент», получившая разрешение на завершение проекта МФК «Пирамида Хеопса» площадью 152 тыс.кв.м., а также ООО «Автостоянка Тверская застава», которое будет заниматься проектированием и строительством нового офисного комплекса вблизи Белорусского вокзала на участке в 0,4га.

  • В связи с ужесточающимися требованиями строительства в центре Москвы и вероятным выходом до конца года правил землепользования и застройки в центре города (за исключением зоны ММДЦ) девелоперы продолжают активно осваивать промышленные территории столицы. Так, для промзоны «Западный порт» района Дорогомилово утверждены новые территориальные схемы развития, кроме того, активно ведется разработка концепции развития промзон Восточного округа.

Предложение

По итогам III квартала 2012 г. в Москве было введено чуть более 110 тыс.кв.м.
качественных офисных площадей класса А и В+, что является самым низким показателем с начала 2012 года – на 8% меньше, чем во II квартале и на 22% меньше, чем за I квартал 2012 года.

Общий объем завершенных и введенных в эксплуатацию офисных площадей с начала 2012 года по состоянию на октябрь составил более 370 тыс.кв.м.

Общий объем офисных помещений на конец III квартала 2012 г. составил 12,3 млн.кв.м. В течение двух последних лет предложение офисов ежеквартально увеличивается на 100-200 тыс.кв.м. Для сравнения, в предкризисные 2007-2008 гг. поквартальный прирост площадей составлял в среднем около 400 тыс.кв.м.

В III квартале рынок офисной недвижимости пополнился такими объектами класса «А», как Olympic Hall (Олимпийский проспект, 16 корп. 2, офисная площадь – 11,2 тыс.кв.м.) и «Аквамарин III» (Озерковская наб., 22-24., офисная площадь – 52,7 тыс.кв.м.).

В сегменте класса В+ прирост предложения составил около 46 тыс. кв.м. Среди объектов, готовых к въезду арендаторов – БЦ «Лефортово» на ул. Авиамоторная, д.12 (офисная площадь – 10 тыс.кв.м) и БЦ на ул. Снежная, 26 (7,9 тыс. кв.м.). Также завершилась реконструкция в нескольких объектах класса В+, в числе которых БЦ Smart Park (бывшее НИИ «Витамины», 10,2 тыс. кв.м.).

По состоянию на октябрь 2012 года наибольший объем готовых офисных площадей классов А, В+,В приходится на зону ТТК (в т.ч. ММДЦ). Доля офисов в районе ТТК и ММДЦ составляет более 60% общего предложения рынка офисной недвижимости Москвы.

Распределение существующего предложения офисов по кольцевым зонам Москвы

В IV квартале 2012 г., по нашим данным, запланирован ввод в эксплуатацию около 20 объектов недвижимости с офисной составляющей совокупной офисной площадью более 500 тыс.кв.м.. Но с учетом того, что ввод более половины запланированных проектов может быть перенесен на следующий год, в IV квартале прирост составит около  300–320 тыс. кв.м. Таким образом, прирост предложения по итогам всего 2012 года составит около 700 тыс.кв.м,, что чуть выше показателя 2011 года.(на 4%) и сравнимо с показателем ввода 2010 года.

Динамика прироста предложения офисных площадей в Москве

В структуре предложения бизнес-центров на конец III квартала 2012 года лидирует сегмент офисов класса В+ (34,2%), однако наибольший рост предложения наблюдается в сегменте офисов класса А. Их доля в общей структуре предложения по результатам 3-х кварталов 2012 увеличилось с 30,9%(на конец 2011 года) до 32,6%, в абсолютном выражении составив 4,03 млн.кв.м.


Примеры офисных центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в IV кв. 2012 г.

Название объекта

Адрес

Офисная арендуемая пл., кв.м.

Класс

«Меркурий Сити Тауэр»

Пресненская наб., участок 14

87 600

A

«Алкон»

Ленинградский проспект, 72

70 100

A

ГДЦ «Парк Победы»

Василисы Кожиной, стр. 1

46 000

A

City Point

Краснопресненская наб., 8А

27 000

A

«9 Акров», II фаза

Научный пр-д, 19

50 128

B+

МФК на Нахимовском

Нахимовский пр-т, 58

14 250

B+

«Марьина Роща»

17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 4

11 500

B+




Распределение запланированных к вводу до конца 2012 г. офисных площадей по кольцевым зонам

Основная доля запланированных площадей к вводу до конца 2012 года (49%) приходится на расширенную зону Третьего транспортного кольца1. Среди ожидаемых к вводу проектов в этой зоне – бизнес-парк «Алкон», II-ая фаза БЦ «9 Акров», ГДЦ «Парк Победы», МФК на Нахимовском, CityPoint и др.

Спрос

За первые 9 месяцев 2012 г. уровень поглощения составил, по предварительным оценкам, более 650 тыс.кв.м., что на 6% превышает показатель аналогичного периода 2011 года.

По сравнению с первым полугодием 2012 года, в III квартале активность арендаторов снизилась. Объем сделок аренды и покупки офисных площадей в III квартале 2012 г. составили около 230 тыс.кв.м (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями2). Впрочем, снижение роста спроса на офисные площади характерно для данного периода года.

Поквартальная динамика поглощения

офисных площадей

По предварительным подсчетам, в структуре спроса основная доля сделок аренды и продажи офисных площадей (более 50%) приходится на помещения класса А. На офисы классов В+ и В приходится 24% и 26% соответственно (по результатам известных сделок III квартала)

Структура спроса по классу

офисных площадей

В течение III квартала арендаторы по-прежнему отдавали предпочтение площадям в уже готовых офисных центрах. Доля сделок во введенных в эксплуатацию объектах в общем объеме поглощения по итогам трех кварталов составила более 90%.

«По нашим прогнозам в 2012 г. объем поглощенных офисных площадей может достигнуть 1 млн кв.м.», - отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci.

Примеры крупнейших сделок аренды III квартала 2012 г.

Объект/Адрес

Класс

Арендатор

Площадь, кв.м.

Трёхгорная Mануфактура/Рочдельская ул., 15

B

Конфиденциальный клиент

8 000*

БЦ "Nagatino I-land"/Андропова пр-кт,18

B+

Конфиденциальный клиент

4 994*

Loft Center/Рочдельская ул, д. 15, стр. 43,16 А

B

Уралсиб

2 805*

Капитолий/Вернадского пр-кт, 6

A

DOW Europe

2 683*

Башня на набережной В/Пресненская наб., 10

A

Richemont

2 000

Башня на набережной В/Пресненская наб., 10

A

Basf

1 930

Lighthouse /ул.Валовая,26

A

Continental Tyres Rus

1 884

БЦ ''Вивальди Плаза''/Кожевническая улица, 8/4

A

Lafarge

1 715*

БЦ "Citydel"/Земляной вал, д. 9

A

DREES&SOMMER

1 491*

* Сделка S.A.Ricci


Вакантные площади

  • В результате достаточно низкого объема ввода офисных площадей в первых трех кварталах на фоне активного спроса, в III квартале на Московском рынке наблюдалось небольшое снижение уровня вакантных площадей на офисные помещения класса А, В+ и B в среднем на 1-2%.

Динамика изменения уровня вакантных площадей


  • Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А в III квартале снизился на 2 п.п. по сравнению с IV кварталом 2011 года и составил 13%.

  • Общая вакантность в зоне Садового кольца составила 13% - что на 2% ниже уровня начала года.

  • Наименьшее количество свободных площадей зафиксировано в центре города - внутри Бульварного кольца- 9%.

  • В «Москва-Сити» доля вакантных площадей в течение III квартала сократилась с 15% до 14%.

  • Снижение вакантности зафиксировано и в расширенной зоне ТТК – с 14% до 13%. На конец III квартала 2012 года в зоне ТТК пустует около 850 тыс. кв. м.

  • Максимальный уровень вакантных площадей по-прежнему сосредоточен в зоне МКАД – 17-18%.

Распределение свободных площадей по

кольцевым зонам Москвы, III кв. 2012 г.

Ставки

По итогам трех кварталов 2012 года можно говорить о некоторых изменениях средневзвешенных ставок аренды3 офисных площадей в Москве.

«По состоянию на октябрь 2012 года средневзвешенная ставка для офисных площадей класса А уменьшилась на 4%, составив в среднем по Москве $692 кв.м./год, - комментирует Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci. - Стоит отметить, что собственники не снижали запрашиваемые ставки – уменьшение данного показателя произошло за счет ухода с рынка площадей в ряде качественных объектов со ставками выше среднерыночных».

В бизнес-центрах класса В+ и B стоимость аренды, напротив, увеличилась: по результатам трех кварталов рост ставок составил 4% для офисов класса B+ и 8% в классе В, средняя по Москве ставка составила $460 кв.м./год и $310 кв.м. соответственно.

Диапазоны базовых арендных ставок предлагаемых офисных помещений, III кв. 2012 г.
Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А в III квартале составила $1200 кв.м/год внутри Бульварного кольца и $830/кв.м/год в зоне Садового кольца. В расширенной зоне ТТК данный показатель равен $613/кв.м/год, в зоне МКАД - $336/кв.м/год.

Для офисных площадей класса В+ и В средневзвешенная ставка аренды в зоне Бульварного кольца составляет $825 кв.м/год и $453 кв.м./год, соответственно. В зоне Садового кольца данный показатель для класса В+ равен $734 кв.м./год, для класса В $603 кв.м.год. Стоимость аренды предлагаемых помещений класса В+ в расширенной зоне ТТК составляет $460 кв.м/год,, класса В - $290 кв.м/год.

Диапазон базовых арендных ставок в пределах Бульварного кольца района на офисы класса А варьируются в диапазоне $800-$1500 кв.м./год., на класс В+ $360-$1260.

За пределами центра в расширенной зоне ТТК базовая ставка на офисы класса А находится в диапазоне $367 - $808кв.м/год в зависимости от расположения и заполненности объекта. В сегменте офисов класса B+ ставки варьируются в еще более широких диапазонах: $158-800кв.м/год


1 Зона далее 200-1000 м от Садового кольца до Третьего транспортного кольца и несколько км за его пределами в направлении МКАД.

2 Здесь и далее показатели поглощения основаны на известных фактах сделок аренды и покупки офисных площадей на московском рынке.

3 Здесь и далее ставки указаны для помещений без отделки, без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Похожие:

Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconОбзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
...
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconФункционал асут «s-market» (версия FireBird) асут «s-market»
Асут s-market обеспечивает работу торговой системы магазина (уровень back-office) и центрального офиса (уровень head-office) и представляет...
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review icon" ansi / boma z 65. 1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings "
Стандарт бома стандарт измерения и расчета арендных площадей коммерческой офисной недвижимости. Этот стандарт, носит официальное...
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconОбзор рынка складской недвижимости Московского региона и Санкт-Петербурга
Компания B2b research провела исследование рынка складской недвижимости Московского региона и Санкт-Петербурга
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconИсследование рынка офисной недвижимости г. Краснодара Регион
Гис, что позволяет визуализировать результаты исследования, вести работу с большими объемами пространственной информации, выявлять...
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconДесятка «архитектурных яиц» со всего мира
Новость (статья) относится к тематикам: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Новости рынка недвижимости Москвы, Зарубежная...
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconМетры сбывшихся надежд Антон Белых, Бизнес-журнал Сдавая площади «по цене эксплуатационных расходов»
Нии. Первые упирались чуть дольше, однако сил плыть против течения не хватило и им. «Невидимая рука рынка» победила. Но попутно возникли...
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconПресс-обзор рынка недвижимости с 11 мая по 17 мая 2011 года
У х5 начались проблемы с франчайзи из-за переименования «Копеек» в «Пятерочки» 28
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconПресс-обзор рынка недвижимости с 07 марта по 13 марта 2012 года
Связь-Банк снизил процентную ставку по ипотечной программе «Новостройка» до 10% 16
Обзор рынка офисной недвижимости Office market review iconПресс-обзор рынка недвижимости с 07 сентября по 13 сентября 2011 года
Духовное управление мусульман Татарстана готово судиться за повышение арендных ставок 53
Разместите кнопку на своём сайте:
ru.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©ru.convdocs.org 2016
обратиться к администрации
ru.convdocs.org