Недвижимость и ремонт



Скачать 96.99 Kb.
Дата11.11.2012
Размер96.99 Kb.
ТипДокументы
Ипотека в России: прошлое и настоящее

В .... номере журнала “Недвижимость и ремонт” мы рассказывали о видах ипотеки, которые сложились в американской и германской системах права. Становление ипотеки в России имеет свою историю и свои особенности.
Материалы предоставлены директором Центра недвижимости “ИЖИ”,

Вице-президентом Красноярской гильдии риэлтеров Александром Колгановым
Ипотека - залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,

квартир и другого недвижимого имущества (п.2 ст. 334 ГКРФ).

Ипотека представляет собой метод финансирования приобретения недвижимого

имущества или недвижимости (с.: Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное

кредитование. - Екатеринбург: Изд-во "Сфера", 1997. Стр. 7).
Ипотечное прошлое России

Институт ипотеки для России отнюдь не новинка, пришедшая к нам из-за океана. Он имеет собственную многовековую отечественную историю, берущую начало с XIII-XIV веков. При этом следует отметить, что у нас в стране, в отличие от многих стран мира, ипотека с самого начала и по сегодняшний день строится по классическому образцу, при котором недвижимость остается у залогодателя.

В дореволюционный период отношения ипотечного кредитования были настолько широко и фундаментально развиты, что наша страна по праву была одним из мировых лидеров в этой области. Мало того, отечественный дореволюционный опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и эффективных ипотечных схем, как в американской, так и европейской моделях ипотечного кредитования.

Например, заемщикам Дворянского банка (был открыт в 1885 году) предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга. К этому прогрессивному и эффективному механизму, который в России стал использоваться более 100 лет назад, только недавно стали обращаться американские банки при долгосрочном кредитовании.

В советский период недвижимость перестала быть объектом гражданского обращения, и интерес к ипотеке пропал.
Второе рождение ипотеки

Вновь интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился с 1993 года, когда граждане получили право собственности на жилье. Впрочем, ипотечные схемы того периода идеальными назвать сложно. То гражданин, получающий кредит, не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), то не мог там прописаться, то кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными).
Но, несмотря на все это, идея ипотечного кредитования завоевывала все больше сторонников среди россиян

Уже в 1994 году ряд банков начал на регулярной основе предоставлять населению кредиты на покупку жилья. Интерес банков к таким операциям в тот период объясняется двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем. А потому, несмотря на сложности, объем ипотечного кредитования рос. К тому же в июле 1998 г. вступил в силу федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. И даже в послекризисный период, когда последствия августа 1998 года и развала банковской системы казались непреодолимыми, работа над ипотечным кредитованием не была остановлена.

Сегодня, когда финансовая сфера вроде бы стабилизировалась, стала меняться в лучшую сторону и ситуация на рынке жилищных кредитов.

Госстрой РФ готовится к согласованию с Правительством концепции развития ипотечного жилищного кредитования, состоящей из 13 нормативных и законодательных актов. По словам заместителя председателя Госкомитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу России Владимира Пономарева, в их число входит очень важный законопроект “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”. Он, в частности, содержит требования к эмитентам ипотечных ценных бумаг, которыми могут стать хозяйствующие субъекты, для которых деятельность на ипотечном рынке является основной. Но для реализации концепции ипотечного кредитования кроме принятия законодательных актов, необходимо согласие Центрального банка РФ. А он, по мнению Владимира Пономарева, будет выступать против принятия законопроекта.

Госстроем же предлагается схема ипотечного кредитования с участием страховых компаний. Последние, в отличие от банков и инвестиционных фондов, обладают более дешевыми и “длинными” средствами. Но для страховщиков кредитование ипотечной программы в целом неинтересно – придется делиться прибылью с организатором программы. А выдавать ипотечные кредиты населению напрямую страховщики не могут по закону. Зато они могут продавать принадлежащие им квартиры в кредит. Именно эту схему и пытаются реализовать чиновники Госстроя и Промышленно-страховой компании (ПСК). Как заверил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, ставки по кредиту, выданному таким образом, не будут превышать 8% годовых в валюте. В ближайшее время “ипотечные страховки” будут выдавать в Краснодаре, Удмуртии и Саратовской области – наиболее благополучных в смысле ипотечного кредитования регионах. В других городах, в том числе в Москве, как оптимистично заявляют организаторы, программа будет запущена в 2001 году.

Год назад в Академии народного хозяйства при Правительстве РФ прошла первая международная конференция по ипотеке.

Обмен мнениями (точнее, столкновение мнений) на конференции между законодателями из Госдумы, руководителями Госстроя, Центробанка, Сбербанка, Комиссии по ценным бумагами практиками ипотеки, такими как, страховщики, риэлторы, банкиры и региональные чиновники, позволил скорректировать и уточнить правительственную Концепцию и программу работ, которые и были через месяц утверждены Путиным, и стали реальной программой общей работы на 2000 год. Сейчас эта работа заканчивается и Вторая Международная практическая конференция “Ипотека в России”, которая пройдет через неделю с 28 по 30 ноября подведет ее итоги.

Проблемы развития ипотечного кредитования сегодня

Однако обольщаться по поводу легкого развития ипотечного кредитования в России не стоит. Существовали и продолжают существовать объективные условия, которые будут тормозить этот процесс.

В первую очередь к таким факторам относится отсутствие в стране “длинных” и “дешевых” денег. Не созданы льготные механизмы, нет гарантий для работы кредиторов (банков). Основа ипотеки - многолетняя прогнозируемая банковская программа, триллионные обороты, миллионные доходы по процентным ставкам. А не "благоприятный баланс" дебета и кредита в годовом отчете, как это принято в России.

Александр Колганов, вице-президент Красноярской гильдии риэлторов считает: “Пока не появятся в стране свободные деньги, пока для банков не будут созданы необходимые условия, говорить о существовании ипотеки в стране невозможно. А работающие до настоящего времени схемы кредитования покупки жилья называть ипотекой нельзя”.

Еще одним фактором, сдерживающим развитие ипотеки, была и остается необходимость официально подтверждать доходы заемщика. А, как известно, у нас в стране те, кто имеет высокие доходы, не всегда получают их легально.

Кроме того, “хромает” законодательство, регулирующее отношения в этой области. Существующие 186 статей различных законодательных актов, которые напрямую определяют порядок совершения названной процедуры, порой противоречат друг другу.
Ипотека в Красноярске

Заинтересованы в развитии массовой ипотеки и красноярские риэлтеры. Например, еще до выхода закона “Об ипотеке” Центр недвижимости “ИЖИ” предлагал различным банкам свое участие в создании ипотечных схем, которые бы с одной стороны давали гарантии защиты для банка, а с другой - была выгодна заемщику. После вступления в силу федерального закона “Об ипотеке” “ИЖИ” подписал договор о сотрудничестве с СБС-Агро - единственным в Красноярске банком, реально начавшим работать по выдаче ипотечных кредитов.

При этом были следующие условия выдачи таких кредитов физическим лицам:

Кредиты предоставлялись в валюте сроком до 10 лет.

Действовала процентная ставка – 15-18% годовых.

Выдача была возможна при условии наличия у Заёмщика первоначального капитала не менее 30-40% денежных средств от рыночной стоимости приобретаемого жилья.

Основным обеспечением по кредиту являлся залог приобретаемой квартиры, которая оформлялась в собственность Заёмщика.

Сумма кредита определялась из размера совокупного семейного дохода (в погашение кредита направлялось не более 35-50 % дохода семьи, при этом на каждого члена семьи в бюджете должно было остаться не менее определенной суммы ежемесячно).

Гашение кредита и процентов производилось равными долями на протяжении всего срока кредитования (т.е. устанавливалась сумма платежа, в которую входили одновременно и проценты ,и основная сумма долга).

Также существовали требования к заемщику:

- Стаж на последнем месте работы - не менее 2-х лет,

- Отсутствие задержек в получении заработной платы,

- Отсутствие просроченной задолженности перед Банком на момент подачи заявления на кредит.

- Наличие денежных средств на следующие цели:

1. Нотариальное удостоверение договоров залога и купли – продажи приобретаемой квартиры, регистрация договоров в регистрационной палате

2. Пошлина Банку и 2% за открытие ссудного счёта.

3. Страхование жизни и здоровья Заёмщика на сумму кредита и приобретаемой квартиры от повреждения и полного уничтожения.

4 . Оплата за проведение оценки квартиры.

Несмотря на свои минусы, это была самая реальная возможность получить настоящий ипотечный кредит.

К сожалению, до сегодняшнего дня наш рынок еще не вернулся на докризисный уровень

А так как потребность в кредитовании приобретения жилья остается высокой, сейчас “ИЖИ” и другие агентства в своей работе применяют схемы, которые, не являясь в прямом смысле ипотечными, позволяют покупателю жилья получить право пользования квартирой еще до полной выплаты ее стоимости. Например, заключение предварительного договора, договора с условием (при подписании договора купли-продажи покупатель уплачивает продавцу не всю сумму, оговаривается срок уплаты остальных денег, срок освобождения и условия полного исполнения сторонами договора, моменты, касающиеся прав пользования и распоряжения), возможность аренды с последующим правом выкупа (подписывается договор аренды, до окончательного расчета покупатель не может прописаться (зарегистрироваться) или распоряжаться недвижимостью) и одновременное заключение договоров купли-продажи и залога (продавец выступает в роли залогодержателя до окончательного расчета).

Нужно отметить, что все данные схемы достаточно рискованные и немаловажными в них являются субъективные факторы (главный из которых - согласие продавца), а потому в них важно участие опытных риэлтеров и юристов, знающих все подводные камни и могущих предостеречь обе стороны, выступить посредниками в разрешении споров.

Особенности развитие ипотеки в разных странах

Венгрия. Рынок ипотечных кредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства. При ставке рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 1995г. - 28% годовых, контрактная ставка для ипотечного кредита - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет.

Канада. Ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5-25% от стоимости. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и предоставляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога.

Франция. Крупнейший земельный банк – "Креди Фонсье де Франс" предоставляет ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет. Всесторонне проработанная правовая база ипотечного кредитования населения помогла утвердиться этому бизнесу.

Австралия. Активность на рынке ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, продолжает оставаться стабильной с 1987г. И если поначалу сделки представляли собой гибрид коммерческих и жилищных кредитов, то в последнее время явно превалируют только жилищные кредиты. Возрастает доля закладных, попадающих на вторичный рынок ценных бумаг, сейчас она составляет всего 5% от общей суммы закладных.

Гонконг. Первые сделки в Азии на вторичном рынке закладных на частную недвижимость были проведены в 1994 г. Структура этих сделок была схожа с той, что принята в США, Австралии, Великобритании. Интерес инвесторов к этому рынку не ослабевает, емкость рынка закладных в этой стране оценивается примерно в 30 млрд. долларов США.
Кредитные инструменты так называемых "кредитов с индексацией" нашли широкое применение в странах с высокой и изменяющейся инфляцией - Турции, Колумбии, Португалии, Израиле, Польше и др.
Таким образом, анализ материалов по зарубежным ипотечным рынкам свидетельствует, что их эффективное развитие невозможно без активной поддержки государства в виде налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов, ассоциаций, страховых оценочных и риэлтерских компаний и, что самое главное, без соответствующей федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения. Именно увеличение объемов жилищного строительства являлось одним из основных факторов поднятия экономики, решения проблемы занятости. В странах с развитой экономикой кредиты выдаются под низкую ставку 4-8% годовых, на длительный срок – от 7 до 20 лет. Основой финансовых ресурсов ипотеки является вторичный рынок ценных бумаг.

Похожие:

Недвижимость и ремонт iconНедвижимость Элитная недвижимость Москвы: невозможного мало
Напоминаем, журнал распространяется по закрытой рассылке и в продажу поступает в ограниченном количестве. Купить его можно в сети...
Недвижимость и ремонт iconНедвижимость
Все больше землян приобретают недвижимость на Луне. На фоне ухудшения экономической ситуации активность и спрос в этом сегменте рынка...
Недвижимость и ремонт iconВарианты вложений
Недвижимость во Франции пользуется постоянным спросом, и цены на нее растут. Особенно это актуально для таких районов, как Лазурный...
Недвижимость и ремонт iconПеречень автомобильных дорог местного значения, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, ремонт которых планируется провести в 2012 году

Недвижимость и ремонт iconПорядок приёма средств измерений (СИ) в ремонт
В ремонт принимаются си, состоящие на учёте в бухгалтерии мгту им. Н. Э. Баумана, по заявке согласованной с начальником метрологического...
Недвижимость и ремонт iconТекущий ремонт Маркса 88 Январь Сентябрь 2011г. Месяц Место
Перечень работ, объём по графику вентиляционные каналы проверка, ремонт, устранение завалов
Недвижимость и ремонт icon1 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота. Понятие и цели государственной регистрации прав на недвижимость
Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота. Понятие и цели государственной регистрации прав...
Недвижимость и ремонт iconПроблемы классификации элитных объектов недвижимости (взгляд риэлтора) Уже не один и не два года риэлторы и застройщики спорят, определяя критерии элитности недвижимости. Эксперты корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Владимир Федоров, руководитель направления элитной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» (Петербург, Россия)
Недвижимость и ремонт iconПравила определения стоимости активов и величины обязательств Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Континент-Недвижимость Четвертый» на 2012 год
Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Континент-Недвижимость Четвертый» зарегистрированы...
Недвижимость и ремонт iconНовый вид франчайзинга на российском рынке недвижимости и его новые потребители Понятие «франчайзинг в недвижимости»
«Миэль-недвижимость». В 2003 г на российском рынке риелторских услуг появились франчайзинговые офисы компании «Хирш». «Бэст-недвижимость»,...
Разместите кнопку на своём сайте:
ru.convdocs.org


База данных защищена авторским правом ©ru.convdocs.org 2016
обратиться к администрации
ru.convdocs.org